Как снизить арендные платежи в 2020 году

Отсрочка по уплате арендных платежей

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98 -ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендаторам предоставлено право требовать отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Требования к условиям и срокам такой отсрочки установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Кому предоставляется отсрочка

Потребовать отсрочку может арендатор — организация или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность в сферах, наиболее пострадавших от коронавирусной инфекции. Перечень таких сфер установлен в постановлении Правительства от 03.04.2020 № 434. Подтвердить, что организация или ИП осуществляет деятельность в указанных в Перечне отраслях, можно сведениями из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (в Перечне указан код ОКВЭД для каждой из отраслей). Органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть предоставлены меры поддержки и иным, не вошедшим в Перечень, организациям.

Договор аренды недвижимости, по которому предоставляется отсрочка арендных платежей, должен быть заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации

По каким договорам предоставляется отсрочка

Отсрочка предоставляется в отношении договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной и частной собственности (за исключением жилых помещений).

Когда предоставляется отсрочка

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении отсрочки в течение 30 дней со дня обращения арендатора. При этом условия отсрочки будут применяться с даты введения режима повышенной готовности независимо от даты заключения дополнительного соглашения.

Порядок предоставления отсрочки

Для получения отсрочки необходимо в адрес арендодателя направить письмо, в котором потребовать от арендодателя со ссылкой на вышеуказанные нормативные акты заключить дополнительное соглашение к договору арены о предоставлении отсрочки по арендной плате.

На какой срок предоставляется отсрочка

Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом дата заключения дополнительного соглашения к договору аренды об отсрочке не влияет на период отсрочки.

Порядок уплаты арендной платы

Отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации-в размере 100% арендной платы за соответствующий период и в объеме 50% арендной платы со дня прекращения действия данного режима до 1 октября 2020 года. При этом размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон.

Сроки уплаты задолженности

Погашать долг по неуплаченным арендным платежам нужно будет с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Арендатор обязан будет платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды.

Ответственность

Неустойка (штрафы, пени) и иные меры ответственности за нарушение порядка и сроков внесения арендной платы на период «арендных каникул» не применяются. Арендодателям нельзя устанавливать дополнительные платежи в связи в связи с предоставлением отсрочки арендатору.

Коммунальные платежи

Отсрочка не касается платежей, которые вносит арендатор за коммунальные услуги или содержание имущества, даже если они включены в арендную плату, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Иные условия отсрочки

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Кроме того, Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки уплаты арендных платежей в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не ухудшит для арендатора общих условий, предусмотренных указанными правовыми актами.

Так, в г. Москве в соответствии с пунктами 3.4-3.7 Постановления Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП предусмотрена отсрочка по внесению арендных платежей за аренду земельных участков по обращениям арендаторов:

• указанных в п. 3.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП;
• земельных участков, предоставленных для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным ст. 8.1 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48.

В зависимости от порядка определения размера годовой арендной платы за аренду земельных участков отсрочка указанным арендаторам представляется либо только за первый год аренды в части уплаты арендных платежей за II квартал 2020 г. сроком до 31.12.2020 г. включительно, либо в этой же части за любой год аренды.

В отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), для субъектов МСП, входящих в Единый реестр субъектов МСП, предусмотрена отсрочка уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года на предложенный ими срок, но не позднее 31 декабря 2021 года ( пп. «а» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р).

Основания для неуплаты арендных платежей

Освобождение для пострадавших СМСП

Освобождение от уплаты арендных платежей за апрель-июнь 2020 года предусмотрено в отношении договоров аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ, для субъектов МСП, входящих в Единый реестр МСП и осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения COVID-19 (пп. «б» п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 10.04.2020 № 968-р и п. 1 Распоряжения Правительства РФ от 28.04.2020 № 1155-р).

Освобождение осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня соответствующего обращения арендатора.

Для освобождения от уплаты арендных платежей необходимо наличие следующих условий:

• Если договором аренды предусмотрено предоставление в аренду федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков), в целях его использования для осуществления одного из указанных видов деятельности (т.е. имущество должно быть предоставлено для соответствующего вида деятельности); и

• При наличии документов, подтверждающих использование соответствующего имущества для осуществления указанного вида деятельности (т.е. имущество должно фактически использоваться по целевому назначению).

Отдельные категории арендаторов решением органа государственной власти субъекта РФ могут быть освобождены от уплаты арендных платежей за аренду земельных участков и объектов нежилого фонда, находящихся в собственности этого субъекта РФ.

Так, в г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 15.04.2020 № 405-ПП, в соответствии с которым организации и ИП, осуществляющие определенные виды деятельности по их обращению освобождаются от уплаты арендных платежей (пункты 3.1.-3.3.).

По каким договорам предоставляется освобождение

Освобождение предоставляется по договорам аренды:

• земельных участков, находящихся в собственности города Москвы
• земельных участков на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена
• объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы

Кому предоставляется освобождение

Перечень 1: организации, осуществляющие деятельность в сфере:

• культуры
• физической культуры и спорта
• выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности
• организации досуга и социально-воспитательной работы с населением

Перечень 2: организации, осуществляющие деятельность в сфере:

• общественного питания
• торговли и предоставления бытовых услуг населению
• туризма
• предоставления гостиничных услуг

На какой период предоставляется освобождение

С 1-го числа месяца приостановления деятельности (для Перечня 1)

С 1 марта 2020 года (для Перечня 2)

И до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности, но не ранее 1 июля 2020 года

Невозможность использования помещения-основание для прекращения обязательств

Во-первых, основанием прекращения обязательства, в том числе обязательства по внесению арендной платы, может являться невозможность использования арендуемого помещения в силу прямого запрета органа власти, например, когда деятельность арендатора была приостановлена (ст. 417 ГК РФ).

Необходимо отметить, что запрет органов власти на ведение деятельности не влечет автоматического освобождения от арендной платы. Нормативные акты будут препятствием для оказания услуг, реализации товаров или выполнения работ. Ограничения не будут напрямую исключать возможность пользования арендованным имуществом и вносить арендные платежи. На арендованных площадях, например, по-прежнему можно хранить оборудование, имущество либо использовать его для другой, не запрещенной, деятельности. Для освобождения от арендной платы на основании ст.417 ГК РФ арендатору необходимо будет доказать причинно-следственную связь между принятыми ограничениями и невозможностью исполнять свои договорные обязательства, то есть что он не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом и вносить арендные платежи именно в связи с запретом органа власти.

В целях освобождения от арендной платы арендатор вправе инициировать изменение договора. Для этого необходимо незамедлительно уведомить арендодателя о невозможности пользоваться помещением и предложить арендодателю изменить договор — отменить арендную плату на период введения ограничительных мер в связи с невозможностью использования арендованного имущества.

Если арендодатель согласен на предлагаемые условия, зафиксируйте их в дополнительном соглашении к договору аренды. Если арендодатель откажет или не ответит, арендатор вправе в судебном порядке потребовать освобождения от исполнения обязанности по внесению арендной платы.

Во-вторых, арендатор вправе не платить за аренду, если он не может использовать арендованное имущество в связи с прекращением доступа к нему арендодателем, не зависимо от того, по прямому предписанию властей был прекращен доступ или без такового.

А) Если арендодатель прекратил доступ к помещению по прямому предписанию властей, арендатор вправе не вносить арендные платежи (ст.ст.328, 614 ГК РФ), а арендодатель в силу форс-мажора не несет ответственности за невозможность использовать помещения, не платит неустойку и не возмещает убытки. Иные последствия могут быть прописаны в договоре.

Невозможность использования имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (см., например Определение ВС от 29.01.2015 по делу № А19-1917/2013, Постановление Президиума ВАС от 09.04.2013 по делу № А67-3141/2011). Отсутствие вины арендодателя в прекращении доступа к помещению не имеет правового значения (см., например, Постановление Семнадцатого ААС от 27.05.2019 по делу № А50-32634/2018).

Б) Если арендодатель закрыл помещение без прямого предписания властей, то в этом случае арендатор также вправе не исполнять встречное обязательство не платить за аренду, поскольку не может использовать помещение по вине арендодателя.

Арендодатель не вправе требовать выплаты арендной платы, не предоставив помещение или запретив к нему доступ (ст. 328 ГК РФ).

К тому же в этом случае арендатор в соответствии со ст. 620 ГК РФ вправе требовать с арендодателя компенсации убытков, иных санкций по договору и его расторжения.

Если арендуемое помещение закрывается, то арендатору нужно:

1. Потребовать у арендодателя официальное подтверждение о закрытии с указанием оснований такого закрытия и его сроках.
2. Незамедлительно после закрытия направить письменное уведомление о приостановлении оплаты арендных платежей до момента, когда доступ в помещения будет восстановлен.

Кроме того, если арендодатель закрыл помещение в отсутствие соответствующего решения органов госвласти и договором аренды не предусмотрена возможность его закрытия, то арендатор вправе обратиться в суд о досрочном расторжении договора в связи с созданием препятствий пользованием арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (ст.620 ГК РФ).

И наконец, освобождение от уплаты или приостановление уплаты арендных платежей при наличии определенных оснований может быть предусмотрено заключенным договором аренды. Рекомендуем проанализировать условия договора аренды на предмет возможности приостановки арендных платежей применительно к текущей ситуацией, связанной с распространением коронавирусной инфекции и затрагивающей арендатора.

Снижение размера арендной платы

Есть несколько оснований для снижения арендной платы в период повышенной готовности или чрезвычайных обстоятельств.

1. Невозможность использования помещений

В соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, если он не мог использовать имущество в связи с решением органа государственной власти субъекта РФ о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в связи с COVID-19.

Правительство РФ также рекомендовало арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п.2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439).

Таким образом, если в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендатор утратил возможность использовать арендованную недвижимость в своей деятельности, он может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы.

Обращаем внимание, что обязанность арендодателя уменьшать арендную плату за 2020 год в новом законе прямо не установлена. Поэтому изменить договор можно будет только по взаимному соглашению сторон, в котором стороны определяют условия такого уменьшения арендной платы.

2. Существенное изменение обстоятельств

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким существенным изменение обстоятельств может являться временное приостановление органами власти определенного вида деятельности, которым занимался арендатор в арендуемом помещении. В частности, в Москве рекомендовано приостановить деятельность кинотеатров, досуговых и развлекательных заведений и ограничить доступ людей в них. Если арендатор занимался этим бизнесом, он вынужден приостановить работу. В таком случае обстоятельства существенно изменились и арендатор вправе потребовать изменения размера арендной платы.

Стороны вправе договориться об уменьшении арендной платы самостоятельно, заключив соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. В случае недостижения соглашения размер арендатор вправе потребовать уменьшение арендной платы или расторжения договора в судебном порядке, при этом суд может изменить условия договора аренды только в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п.4 ст. 451 ГК РФ).

3. Условия пользования или состояния имущества существенно ухудшились

В отношении договоров аренды существует специальная норма, позволяющая арендатору требовать уменьшения арендной платы. Так, в соответствии с п.4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Закрытие арендуемых помещений в связи с предписанием органов власти может быть признанно таким обстоятельством, поскольку в этом случае арендатор по независящим от него причинам не имеет возможности использовать помещение в соответствии с договором аренды, что является существенным ухудшением условий пользования имуществом.

Существует положительная судебная практика применения данной нормы как в виде снижения арендной платы, так и освобождения арендатора от ее оплаты в ситуациях, когда невозможность использования арендатором имущества была вызвана обстоятельствами, не зависящими от арендатора (см., например, п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), Определение Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).

При этом сам по себе факт пандемии коронавируса и вызванные ею последствия, не связанные с закрытием арендуемых помещений, не могут служить основанием для снижения арендной платы по п.4 ст. 614 ГК РФ.

4. Условия договора аренды

Кроме предусмотренных в законе оснований для уменьшения арендных платежей, условия для пересмотра арендной платы могут быть установлены договором аренды. Рекомендуем проверить договор аренды на предмет наличия таких условий и оценить возможность их применения в ситуации с COVID-19, затрагивающей арендатора. Например, арендная плата может быть уменьшена, если ее размер в соответствии с условиями договора аренды определяется в зависимости от полученных арендатором в результате использования помещений доходов.