Классификация осуществленных арендатором работ в арендуемом помещении

Выполненные работы в арендованном помещении могут классифицироваться следующим образом:

1. текущий или капитальный ремонт;
2. отделимые или неотделимые улучшения.

При решении вопроса об отнесении работ к текущему или капитальному ремонту можно, например, использовать перечни, приведенные в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 No 279, а также п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции МДС 81-35.2004.

Воспользуйтесь также арбитражной практикой, например, постановления: ФАС Московского округа от 11.05.2011 No КА-А41/3691-11, Дальневосточного округа от 22.02.2005 No Ф03-А51/04-1/4525 и Северо-Западного округа от 14.09.2005 No А56-4372/04).

При этом из норм гражданского законодательства следует, что ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению.

Работа по реконструкции (модернизации, дооборудованию, достройки) арендованного имущества можно рассматривать как его улучшение. В результате нее имущество приобретает новые или дополнительные свойства (увеличение производственных мощностей, пропускной способности и т. д.) (письмо Минфина СССР от 29.05.1984 No 80).

Если результат таких капитальных вложений неотделим от объекта аренды — это неотделимое улучшение (ст. 623 ГК РФ).

Следует отметить на неоднозначную судебную практику в отношении конкретных случаев при рассмотрении споров о том, какие же улучшения являются отделимыми, а какие нет.

Например, существуют следующие позиции судов:

• к неотделимым улучшениям относятся установка арендатором межкомнатных перегородок, установка межкомнатных металлических, деревянных и пластиковых дверей, отделка полов коридоров и лестничных клеток керамогранитной плиткой, оклейка обоями стен, замена электропроводки, оборудование санузла, монтаж локально-вычислительной и телефонной сети, монтаж пожарно-охранной сигнализации (постановление АС Московского округа от 28.09.2016 No Ф05-13455/2016 по делу No А41-6760/2016);
• неотделимыми улучшениями являются встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха и перегородки, жестко прикрепленные к полу и потолку нежилого помещения, демонтаж которых причинит вред арендованному имуществу в виде следов от креплений, повреждений потолочного и полового покрытия в местах прилегания перегородок, отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (постановление АС Уральского округа от 09.12.2016 No Ф09-10503/16 по делу No А60-5892/2016);
• в результате выполненных арендатором работ созданы улучшения, не отделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение эксплуатационных, потребительских, эстетических качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции (определение Верховного суда РФ от 09.08.2016 No 310-ЭС16-10692 по делу No А62-7435/2014).

Имеется различная судебная практика в отношении признания капитального ремонта в качестве неотделимых улучшений:

• капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением — Определения ВАС РФ от 27 сентября 2010 г. N 13067/10 по делу N А03-16500/2009, от 13 июля 2010 г. N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63;
• капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе — Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2009 г. N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу NА19-14583/08-15, Постановление ФАС Московского округа от 9 декабря 2010 г. N КГ-А41/13626-10 по делу N А41-44762/09;
• если из акта приема-передач следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением — Постановление ФАС Поволжского округа от 7 июля 2010 г. по делу N А55- 27579/2009.

Вопрос о классификации выполненных работ необходимо решать, исходя из конкретных обстоятельств, оценивая возможность отделить те или иные улучшения без ущерба для предмета аренды. Кроме того, такой вопрос может быть решен с привлечением экспертов.