Переход на учет инвестиционной недвижимости по переоцененной стоимости

Question

Accepted Answer

Ответ

Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости, образуют отдельную группу основных средств (далее — инвестиционная недвижимость) (абз. 3 п. 11 Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 6/2020 «Основные средства» (утв. Приказом Минфина РФ от 17.09.2020 № 204н (далее — ФСБУ 6/2020).

После признания объект основных средств оценивается в бухгалтерском учете одним из следующих способов (п. 13 ФСБУ 6/2020):

по первоначальной стоимости;
по переоцененной стоимости.

Выбранный способ последующей оценки основных средств применяется ко всей группе основных средств.

Установлено, что организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, должна применять этот способ оценки для всех объектов инвестиционной недвижимости (п. 21 ФСБУ 6/2020). Переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе ранее переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости. Дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости включается в финансовый результат деятельности организации в качестве дохода или расхода периода, в котором проведена переоценка этого объекта. Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не подлежит амортизации (п. 28 ФСБУ 6/2020).

При этом следует учитывать, что при оценке основных средств по переоцененной стоимости стоимость основного средства регулярно переоценивается таким образом, чтобы она была равна или не отличалась существенно от их справедливой стоимости (п. 15 ФСБУ 6/2020). Для целей ФСБУ 6/2020 справедливая стоимость определяется в порядке, предусмотренном МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», введенным в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина РФ от 28.12.2015 № 217н.

Порядок перехода на ФСБУ 6/2020 установлен разделом VI ФСБУ 6/2020. При применении альтернативного (упрощённого) способа перехода на ФСБУ 6/2020 организации допускается произвести единовременную корректировку балансовой стоимости основных средств на начало отчетного периода (конец периода, предшествующего отчетному) (п. 49 ФСБУ 6/2020). Для целей указанной корректировки балансовой стоимостью основных средств считается их первоначальная стоимость (с учетом переоценок), признанная до начала применения ФСБУ 6/2020 в соответствии с ранее применявшейся учетной политикой, за вычетом накопленной амортизации. При этом накопленная амортизация рассчитывается в соответствии с ФСБУ 6/2020 исходя из указанной первоначальной стоимости, ликвидационной стоимости и соотношения истекшего и оставшегося срока полезного использования, определенного в соответствии с ФСБУ 6/2020.

В случае применения организацией способа оценки на основе переоцененной стоимости организация должна провести на дату единовременной корректировки переоценку основных средств, к которым применяется данный способ оценки, и признать соответствующий накопленный результат дооценки основных средств (при наличии) в составе капитала, скорректировав (при необходимости) аналогичный показатель, сформированный до начала применения ФСБУ 6/2020 в соответствии с ранее применявшейся учетной политикой.

Изменения балансовой стоимости основных средств в связи с началом применения ФСБУ 6/2020, которые не связаны с изменениями других статей бухгалтерского баланса, списываются на нераспределенную прибыль (п. 50 ФСБУ 6/2020).

Таким образом, в случае, если Общество на дату перехода приняло решение учитывать инвестиционную недвижимость «по переоценённой стоимости» (элемент учётной политики), то на дату перехода на ФСБУ 6/2020 (01.01.2022) Обществу следовало осуществить следующие действия:

перенести сумму отражённой по кредиту счёта 83 «Добавочный капитал» переоценки в кредит счёта 84 «Нераспределённая прибыль»;
списать сумму начисленной по состоянию на 31.12.2021 амортизации в состав нераспределённой прибыли;
провести оценку справедливой стоимости данного актива, отразить результат переоценки в корреспонденции со счётом учёта нераспределённой прибыли;
прекратить с 01.01.2022 начислять амортизацию по данному объекту.

Общество таких действий на момент перехода на ФСБУ 6/2020 НЕ осуществило. То есть, в рассматриваемой ситуации идёт речь о неотражении на счетах бухгалтерского учёта последствий перехода на ФСБУ 6/2020. Указанная ошибка подлежит исправлению в порядке, установленном Положением по бухгалтерскому учету «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности» ПБУ 22/2010 (утв. Приказом Минфина РФ от 28.06.2010 № 63н) (далее — ПБУ 22/2010).

Исправление существенной ошибки прошлого отчётного периода, выявленной после утверждения бухгалтерской отчётности необходимо отразить следующим образом (п. 9 ПБУ 22/2010):

Дт 83 — Кт 84 — результат переоценки 2017 года включён в состав нерспределённой прибыли (исправление ошибки 2022 года);
Дт 02 — Кт 84 — списана амортизация, начисленная до 31.12.2021 (исправление ошибки 2022 года);
Дт 02 — Кт 84 — списана амортизация, начисленная в 2022 году (исправление ошибки 2022 года);
Дт 02 — Кт 84 — списана амортизация, начисленная в 2023 году (исправление ошибки 2023 года);

В случае, если величина справедливой стоимости существенно отличалась от балансовой стоимости рассматриваемого объекта по состоянию на 31.12.2021 (01.01.2022), 31.12.2022, 31.12.2022, то в учёте также следует провести корректировочную запись, относящуюся к соответствующему отчётному периоду:

Дт 01 — Кт 84 — отражена дооценка основного средства до справедливой стоимости.

При этом обращаем внимание, что если справедливая стоимость объекта существенно отличалась от балансовой по состоянию на более ранее отчётные даты, то указанную корректировку следует провести в отношении таких более ранних отчётных дат (на 31.12.2022). Следует учитывать, что исправление существенной ошибки влечёт необходимость по ретроспективному пересчёту показателей бухгалтерской отчётности.

Начиная с 01.01.2022 амортизация по инвестиционным объектам недвижимости, учитываемым по переоцененной стоимости, не начисляется (п. п. 21, 28 ФСБУ 6/2020). Поэтому по состоянию на каждую отчётную дату Обществу следует осуществлять расчёт справедливой стоимости данного объекта, с отнесением результата переоценки в состав прочих доходов или расходов. При этом поскольку в п. 15 ФСБУ 6/2020 указано, что стоимость основного средства должна быть «равна или не отличаться существенно от их справедливой стоимости», то Общество вправе установить в учётной политике уровень существенности, при превышении которого результаты переоценки отражаются в бухгалтерском учете.

Хотите получить ответ на свой вопрос с полным правовым обоснованием? Закажите индивидуальную консультацию по абонементу «Хочу все знать». А для блиц-ответов — подписка «В курсе дела».