ИП продает недвижимость: НДФЛ или налог при УСН?

15 июля 2019

Индивидуальный предприниматель находится на упрощенной системе налогообложения с налоговой базой «Доходы» 6% (УСН 6%) и осуществляет вид деятельности по сдаче в аренду собственной нежилой недвижимости на территории РФ, при этом проводит за пределами РФ большую часть времени. Какие налоги необходимо уплачивать при этой недвижимости?

Налоговыми резидентами РФ признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом период нахождения физического лица в РФ не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения (п. 2 ст. 207 НК РФ).

В НК РФ определен перечень налогоплательщиков, которые не вправе применять УСН (п. 3 ст. 346.12 НК РФ). Данный перечень налогоплательщиков является исчерпывающим. Поскольку в указанном перечне отсутствуют ИП — нерезиденты РФ, такие ИП вправе применять упрощенную систему налогообложения на общих основаниях. Аналогичные разъяснения приведены в письме Минфина РФ от 19.03.2018 г. N 03-08-05/16817.

Применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате, в частности, налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ) (п.3 ст. 346.11 НК РФ). Налогоплательщики (в том числе ИП), применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

К доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, а внереализационные доходы — в порядке, установленном ст. 250 НК РФ (п. 1 ст. 248 НК РФ). Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п.1 ст.249 НК РФ). При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Таким образом, если недвижимое имущество постоянно использовалось в предпринимательской деятельности ИП, доходы от продажи данного имущества учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. В этом случае рассматриваемые доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Приведенная позиция подтверждается письмом Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-11/24963 «О налогообложении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем — нерезидентом РФ, применяющим УСН». Аналогичная позиция в схожей ситуации высказана в письме Минфина России от 29.05.2015 N 03-11-11/37329 «О налогообложении доходов, полученных от сдачи в аренду недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем — нерезидентом РФ, применяющим УСН».

ИП, не являющийся налоговым резидентом РФ (в целях учета НДФЛ), вправе применять УСН (письмо Минфина России от 19.03.2018 N 03-08-05/16817). Доходы от продажи недвижимости, которая систематически использовалась ИП в предпринимательской деятельности, следует учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. В этом случае рассматриваемые доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ.

Получите
консультацию
эксперта
Задайте вопрос по Вашей ситуации и получите консультацию эксперта.
Задать вопрос
Персональная письменная консультация
Наталья Игуш
аудит, due diligence
Виктория Варламова
Налоговый консалтинг
Маргарита Дружинина
Управляющий партнер «Правовест Аудит»
Вадим Чимидов
Досудебные и судебные налоговые споры
Татьяна Тарасова
Зарплата, НДФЛ, соцвзносы, кадровый аудит
Сергей Худяков
Гражданско-правовые и корпоративные споры
Кира Трунтаева
Возмещение НДС представительство в судах
Виталий Цапков
Налоговые проверки, возврат переплаты по налогам
Наталья Наталюк
Налоговые проверки и оспаривание их решений
Ольга Новикова
Консультирование по бухучету и налогам
Любовь Резникова
Учет, аудит и трансформация по МСФО, управленческая отчетность
Елена Никитина
Руководитель специальных проектов
Александр Титов
Старший эксперт-консультант «Правовест Аудит» с обширной практикой аудита, финансового и управленческого учета
Анна Козлова
аудит, консалтинг по бухучету и налогам
Михаил Болдин
аудит, консультирование по налогообложению и бухучету
Наталья Сапко
Аудит, методология и автоматизация учета
Наталья
Игуш
Виктория
Варламова
Маргарита
Дружинина
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Вадим
Чимидов
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Татьяна
Тарасова
Сергей
Худяков
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Кира
Трунтаева
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Виталий
Цапков
Наталья
Наталюк
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Ольга
Новикова
Любовь
Резникова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Елена
Никитина
Александр
Титов
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Анна
Козлова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Михаил
Болдин
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Наталья
Сапко
Публикации и мероприятия с участием эксперта
100%конфиденциально
15 500консультаций провели
100 000ошибок исправили
45экспертов-практиков
Тест для бухгалтеров на тему «Инвентаризация 2019»
Пройти тест