Компенсация за изъятие недвижимости: налоговые последствия

Налог на прибыль организаций

По нашему мнению, выплаты денежных компенсаций (полное денежное возмещение убытков Общества) по соглашениям об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд г. Москвы не подлежат включению в налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организаций, поскольку такие выплаты должны квалифицироваться в качестве компенсационных выплат, которые получены Обществом в счет возмещения убытков от изъятия недвижимости для государственных нужд.

Имеется обширная положительная для налогоплательщиков судебная практика по вопросу невключения в состав доходов суммы возмещения за изъятие земли (и прочей недвижимости) для государственных нужд.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.06.2009 № 2019/09 отмечено, что для решения вопроса о включении полученных сумм возмещения в связи с изъятием земельного участка и иного имущества для государственных нужд в налоговую базу при исчислении налога на прибыль основополагающим является соответствие их критериям, установленным НК РФ.

Взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Согласно постановлению АС Дальневосточного округа от 15.09.2015 по делу №А73-14879/2014 при возмещении убытков арендаторам земельных участков, причиненных их изъятием для государственных и муниципальных нужд, полученные денежные средства не являются экономической выгодой в смысле ст. 41 НК РФ и не подлежат включению в налоговую базу по налогу на прибыль.

В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2011 по делу №А81-1212/2009 указано, что у общества возникли убытки (включая упущенную выгоду) в связи с изъятием земельных участков по распоряжению губернатора автономного округа. Однако компенсация убытков в силу п. 3 ст. 250, ст. 317 НК РФ не подлежит включению в налоговую базу по налогу на прибыль. При этом тот факт, что денежные суммы обществу выплачивали организации, в пользу которых изымались земельные участки, не нарушает порядка возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Аналогичные выводы содержатся в постановлениях ФАС Московского округа:

• от 26.05.2009 по делу №А40-20876/08-127-57 (Определением ВАС РФ от 23.09.2009 №ВАС-12144/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ),
• от 09.07.2008 по делу №А41-К2-16521/07 и др.

Кроме того, в Письме Минфина России от 21.11.2019 № 03-03-06/1/90029 была поддержана позиция Президиума ВАС РФ в постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 о том, что компенсация убытков в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд не включается в базу по налогу на прибыль.

Между тем также следует отметить, что имеется противоположная позиция Минфина России: компенсация за изъятие земель для государственных или муниципальных нужд включается в доходы для целей налогообложения прибыли (в том числе в порядке п. 3 ст. 250 НК РФ).

В частности, в Письме от 12.08.2019 № 03-03-06/1/60603 Минфин России отметил, что доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, приведены в ст. 251 НК РФ и этот перечень является исчерпывающим. Средства, полученные в качестве возмещения за изъятие земельного участка для государственных (муниципальных) нужд, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), возникшего в результате изъятия, в указанной статье не поименованы, тем самым данные суммы учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

С учетом изложенного, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации в связи с невключением в состав доходов для целей главы 25 НК РФ сумм денежного возмещения убытков Общества за изъятие недвижимого имущества для государственных нужд существует риск возникновения налоговых претензий. Однако такой риск нами оценивается ниже среднего (с учетом имеющейся положительной для налогоплательщика судебной практики, а также с учетом того, что в Письме от 03.07.2018 №СД-4-3/12727@ ФНС России указала на то, что налоговым органом следует по данному вопросу руководствоваться изложенной в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 позицией Президиума ВАС РФ).

Налог на добавленную стоимость

По нашему мнению, денежные компенсации (полное денежное возмещение убытков Общества) по соглашениям об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд г. Москвы не подлежат обложению НДС, поскольку такое возмещение предназначено для компенсации убытков, возникших в связи с изъятием, и не связано с реализацией товаров (работ, услуг). Реализация в смысле ст. 39 НК РФ, как таковая, не происходит, следовательно, объект налогообложения по НДС не возникает.

При этом имеется положительная для налогоплательщиков судебная практика по вопросу отсутствия обязанности облагать НДС суммы компенсаций за изъятие земли и другой недвижимости для государственных нужд.

Например, в постановлении ФАС Московского округа от 14.05.2013 по делу №А40-56423/12-107-313 указано, что выплата компенсации собственникам сносимых гаражных боксов в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд не связана с реализацией каких-либо товаров (работ, услуг), объект налогообложения по НДС отсутствует.

Также имеется Письмо Минфина России от 21.08.2020 № 03-03-06/1/73368 о том, что деньги, которые организация получила для возмещения убытков, связанных с изъятием для госнужд находившейся у нее в хозяйственном ведении недвижимости, в базу по НДС не включаются на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, так как данные суммы не связаны с реализацией товаров (работ, услуг).

Однако надо заметить, что существует иная позиция Минфина России и ФНС России по данному вопросу.

Так, в соответствии с Письмом Минфина России от 19.02.2019 № 03-07-11/10284 денежные средства, получаемые собственниками от государственных предприятий и коммерческих организаций за изъятие недвижимости, являются оплатой услуг по освобождению территории для строительства новых объектов. Такие компенсации включаются в налоговую базу по НДС на основании п. 1 ст. 146 НК РФ.

Похожие выводы содержатся в Письме Минфина России от 27.07.2018 N 03-07-11/53236, Письме ФНС России от 19.03.2010 N 3-1-11/192@ и др.

Таким образом, по нашему мнению, в связи с невключением в налоговую базу по НДС сумм денежного возмещения убытков Общества за изъятие недвижимого имущества для государственных нужд, с учетом имеющейся позиции Минфина России и ФНС России, имеется средний риск возникновения налоговых претензий. В случае предъявления такого рода претензий по результатам налоговой проверки, считаем, что имеются шансы по их успешному судебному оспариванию.