Налоговая база по НДФЛ при продаже нерезидентом недвижимости

24 июля 2019

Может ли ИП-нерезидент в целях налогообложения НДФЛ уменьшить свои доходы от продажи апартаментов, использовавшихся в предпринимательской деятельности, на расходы или применить вычеты?

Освобождение от налогообложения НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1НК РФ). Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица (в том числе нерезиденты) не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более.

Обратите внимание: Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется.

К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ (ст. 2, п. 2 ст.7 Закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ) были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки (см. п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.).

Таким образом, по жилым помещениям (приобретенным после 01.01.2016), используемым для предпринимательской деятельности физическое лицо-нерезидент имеет право применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По нежилым помещениям, используемым в предпринимательской деятельности такого права нет.

Обратите внимание: По мнению Минфина РФ, так как апартаменты не отнесены Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям, льготы, предусмотренные НК РФ для жилых помещений к апартаментам не применяются (см. письма Минфина России от 30.10. 2018 г. N 03-04-05/78023, 11.09.2018. N 03-07-07/64777, п. 2 ст. 15, ст. 16 ЖК РФ).

То есть, доход, полученный от продажи апартаментов, которые использовались в предпринимательской деятельности, подлежит обложению НДФЛ.

Имущественный вычет по ст. 220 НК РФ

Если по итогам года (на 31 декабря) статус физического лица — нерезидент, то у него нет оснований для получения имущественного налогового вычета и права уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных расходов (Письмо ФНС России от 03.12.2018 N БС-3-11/8980@, см. также письма Минфина России от 25.02.2016 N 03-04-05/10362, от 22.06.2015 N 03-04-05/35996, от 21.10.2014 N 03-04-05/53035, от 26.03.2013 N 03-04-05/4-285, ФНС России от 07.10.2011 N АС-3-3/3324@).

При продаже имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее минимального срока владения, физлицо-резидент имеет право на получение имущественного вычета на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в порядке, установленном пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Однако этот вычет не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). См. также письма Минфина России от 01.08.2017 N 03-04-05/49089, от 23.05.2017 N 03-04-05/31456, от 04.08.2016 N 03-04-05/45728.

В соответствии с пп. 2 п. 1, пунктами 2 и 4 ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, по итогам налогового периода самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ исходя из сумм такого дохода, а также представляет в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в порядке, установленном ст. 229 НК РФ.

Получите
консультацию
эксперта
Задайте вопрос по Вашей ситуации и получите консультацию эксперта.
Задать вопрос
Персональная письменная консультация
Наталья Игуш
аудит, due diligence
Виктория Варламова
Налоговый консалтинг
Вадим Чимидов
Досудебные и судебные налоговые споры
Татьяна Тарасова
Зарплата, НДФЛ, соцвзносы, кадровый аудит
Кирилл Неймарк
Налоговое планирование, налоговый консалтинг
Сергей Худяков
Гражданско-правовые и корпоративные споры
Кира Трунтаева
Возмещение НДС представительство в судах
Виталий Цапков
Налоговые проверки, возврат переплаты по налогам
Наталья Наталюк
Налоговые проверки и оспаривание их решений
Ольга Новикова
Консультирование по бухучету и налогам
Любовь Резникова
Учет, аудит и трансформация по МСФО, управленческая отчетность
Ильдар Шайхутдинов
Елена Никитина
Александр Титов
Маргарита Дружинина
Анна Козлова
аудит, консалтинг по бухучету и налогам
Михаил Болдин
аудит, консультирование по налогообложению и бухучету
Наталья Сапко
Аудит, методология и автоматизация учета
Наталья
Игуш
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Виктория
Варламова
Вадим
Чимидов
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Татьяна
Тарасова
Кирилл
Неймарк
Сергей
Худяков
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Кира
Трунтаева
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Виталий
Цапков
Наталья
Наталюк
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Ольга
Новикова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Любовь
Резникова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Ильдар
Шайхутдинов
Елена
Никитина
Александр
Титов
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Маргарита
Дружинина
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Анна
Козлова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Михаил
Болдин
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Наталья
Сапко
Публикации и мероприятия с участием эксперта
100%конфиденциально
15 500консультаций провели
100 000ошибок исправили
45экспертов-практиков
Тест: изменения по НДС с 1 июля 2019 года
Пройти тест