Учет процентов по кредиту у застройщика

Подход 1

Порядок учета процентов по кредитам и займам для целей бухгалтерского учета регулируется ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам» и не зависит от порядка признания данных затрат в налоговом учете.

Связанными с выполнением обязательств по полученным займам и кредитам расходами (далее — расходы по займам) являются (п. 3 ПБУ 15/2008):

• проценты, причитающиеся к уплате заимодавцу (кредитору);
• дополнительные расходы по займу (информационные и консультационные услуги, плата за экспертизу договора займа и аналогичные платежи, непосредственно связанные с получением займа (кредита).

Проценты по займам (кредитам) признаются прочими расходами, за исключением той их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива. Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), включаются в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов равномерно. Как правило, независимо от условий предоставления займа (кредита).

Проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), могут включаться в стоимость инвестиционного актива или в состав прочих расходов исходя из условий предоставления займа (кредита). Это происходит в том случае, когда такое включение существенно не отличается от равномерного включения (п. 6, п.7, п. 8 ПБУ 15/2008, п. п. 11, 14.1, 16, 18 ПБУ 10/99, Приложение к письму Минфина России от 06.02.2015 N 07-04-06/5027).

Таким образом, в бухгалтерском учете проценты признаются равномерно (вне зависимости от даты их фактической оплаты) в том отчетном периоде, к которому они относятся, в сумме, определенной в соответствии с условиями договора.

При этом в стоимость инвестиционного актива включаются только проценты, причитающиеся к оплате заимодавцу (кредитору), непосредственно связанные с приобретением, сооружением и (или) изготовлением инвестиционного актива (п. 7 ПБУ 15/2008).

К инвестиционным активам относятся объекты незавершенного производства и незавершенного строительства, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету заемщиком и (или) заказчиком (инвестором, покупателем) в качестве основных средств (включая земельные участки), нематериальных активов или иных внеоборотных активов (п. 7 ПБУ 15/2008, письмо Минфина РФ от 24.03.2020 N 07-01-09/22675).

Применительно к строительству многоквартирных домов выполняются требования о длительном времени и существенных расходах на сооружения (изготовление). При этом для организации, реализующей жилье, квартиры являются запасами, а покупатели — физические лица (дольщики) бухгалтерский учет не ведут и внеоборотные активы к учету не принимают. То есть из буквального прочтения нормы ПБУ 15/2008 следует, что возводимый многоквартирный дом не относится к инвестиционным активам, а значит, начисленные проценты по кредиту относятся в составе прочих расходов (за каждый истекший отчетный период): Дебет 91-2 Кредит 66 (67).

Подход 2

Альтернативный подход к учету процентов в данной ситуации базируется на точке зрения, выраженной в Рекомендации Р-69/2016-КпР «Включение долговых затрат в стоимость производимой продукции» ("Фонд развития бухгалтерского учета «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр» (Фонд «НРБУ «БМЦ») и положениях ФСБУ 5/2019 «Запасы».

ФСБУ 5/2019 относит к запасам активы потребляемые или продаваемые в рамках обычного операционного цикла организации, либо используемые в течение периода не более 12 месяцев.

В частности, среди таких активов в пп. «ж» п. 3 ФСБУ 5/2019 поименованы объекты недвижимого имущества, приобретенные или созданные (находящиеся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации.

В фактическую себестоимость запасов, в частности, могут включаться связанные с приобретением (созданием) запасов проценты, которые подлежат включению в стоимость инвестиционного актива (подп. д п.11 ФСБУ 5/2019).

Согласно выводам, сделанным в Рекомендации Р-69/2016-КпР, процентные затраты по кредиту или займу, привлечённому для производства продукции, подготовка которой к предполагаемому использованию требует длительного времени (в том числе единицы продукции или партии продукции), могут включаться в стоимость такой продукции в порядке, предусмотренном ПБУ 15/01. Независимо от порядка учета этой продукции покупателем. Условие для включения процентных затрат в стоимость готовой продукции: непосредственная связь долговых затрат с производством конкретной продукции. Такая связь может идентифицироваться в случаях с производством единичной продукции (п. 3 Рекомендации Р-69/2016-КпР).

Полагаем, что данное условие выполняется для целевого кредита, полученного в рамках деятельности застройщика в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Организация имеет основания для включения процентов по целевому кредиту в стоимость строительства многоквартирного дома (т.е. вправе отражать на счетах учета себестоимости строительства).