Письмо Минфина России от 28.12.2018 N 03-07-11/95829
Финансовое ведомство разъяснило, что обеспечительный платеж, полученный арендодателем до заключения договора аренды (по предварительному договору) не облагается НДС. При этом неважно будет ли такой платеж возвращен арендатору или зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды.
Если же обеспечительный платеж получен в рамках заключенного договора аренды, то он рассматривается как предоплата, включаемая в налоговую базу по НДС. Налоговая база возникает либо в момент получения денежных средств или в момент заключения договора аренды (если обеспечительный платеж, внесенный арендатором до заключения договора аренды, зачтен в счет обеспечительного платежа по договору аренды).