Учет расходов на ремонт и реконструкцию арендованного помещения

29 октября 2018

Компания собирается арендовать офисное помещение. На какие положения договора аренды бухгалтеру следует обратить внимание с учетом того, что компания планирует отремонтировать офис под свои нужды?

ГК РФ не содержит специальных норм об аренде помещений. Судебная практика исходит из того, что к аренде помещений применяются нормы ГК РФ об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», пп. 6, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Таким образом, условия договора аренды офисного помещения должны соответствовать нормам главы 34 ГК РФ «Аренда» и нормам § 4 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений».

Перечислим важные положения договора аренды, которые следует учесть бухгалтеру компании – арендатора, намеренного произвести улучшения в арендованном помещении:

  • По закону обязанность проводить капитальный ремонт предмета аренды возложена на арендодателя, а текущий ремонт на арендатора. Иное распределение обязанностей должно быть прописано в договоре аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). При анализе экономической оправданности расходов на ремонт арендованного помещения важно обращать внимание, чтобы такая обязанность была предусмотрена договором или вытекала из норм ГК РФ.
  • Посмотрите, как прописаны договоренности арендатора и арендодателя по отделимым и неотделимым улучшениям арендованного имущества, в частности, порядок согласования неотделимых улучшений, возмещения их стоимости арендатору (ст. 623 ГК РФ).

Произведенные без согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества не подлежат возмещению. Возмещаемые арендодателем улучшения у арендатора не амортизируются (п. 1 ст. 258 НК РФ).

  • Проверьте срок действия договора аренды помещения. Если он меньше 12 месяцев, то договор аренды не подлежит государственной регистрации. Если договор заключен на срок не менее года, то он считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 652 ГК РФ). Договор аренды помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).

Произведенные арендатором капитальные вложения в арендованное помещение подлежат амортизации в течение срока действия договора аренды. После окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу (Письмо Минфина РФ от 13.05.2013 № 03-03-06/2/16376). Пролонгация договора аренды приравнивается к заключению нового договора (п. 10, п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Амортизация неотделимых улучшений при пролонгации (или возобновлении) договора аренды может привести к спорам с налоговым органом.

Минфин РФ в ряде свежих писем разъясняет, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. Ранее ФНС РФ выражала другое мнение: договор с истекшим сроком прекращает действовать, а возобновленный договор на неопределенный срок следует рассматривать как новый договор аренды (см. Письма Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831, от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578, ФНС РФ от 13.07.2009 № 3-2-06/76). Не исключено, что проверяющие займут формальную позицию, так как в НК РФ прямо не предусмотрена возможность в рамках «нового» договора аренды учитывать капитальные вложения, произведенные в рамках прежнего договора.

Хотите узнать больше?
Обращайтесь к профессионалам
Подробнее
Персональная письменная консультация
Наталья Игуш
аудит, due diligence
Виктория Варламова
Налоговый консалтинг
Вадим Чимидов
Досудебные и судебные налоговые споры
Татьяна Тарасова
Зарплата, НДФЛ, соцвзносы, кадровый аудит
Кирилл Неймарк
Налоговое планирование, налоговый консалтинг
Сергей Худяков
Гражданско-правовые и корпоративные споры
Кира Трунтаева
Возмещение НДС представительство в судах
Виталий Цапков
Налоговые проверки, возврат переплаты по налогам
Наталья Наталюк
Налоговые проверки и оспаривание их решений
Ольга Новикова
Консультирование по бухучету и налогам
Любовь Резникова
Учет, аудит и трансформация по МСФО, управленческая отчетность
Анна Козлова
аудит, консалтинг по бухучету и налогам
Михаил Болдин
аудит, консультирование по налогообложению и бухучету
Наталья Сапко
Аудит, методология и автоматизация учета
Наталья
Игуш
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Виктория
Варламова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Вадим
Чимидов
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Татьяна
Тарасова
Кирилл
Неймарк
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Сергей
Худяков
Кира
Трунтаева
Виталий
Цапков
Наталья
Наталюк
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Ольга
Новикова
Любовь
Резникова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Статьи
02 октября 2018
Как пройти аудит по МСФО?
Анна
Козлова
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Михаил
Болдин
Публикации и мероприятия с участием эксперта
Наталья
Сапко
100%конфиденциально
15 500консультаций провели
100 000ошибок исправили
45экспертов-практиков
Тест для бухгалтера: знаете ли Вы о возможных рисках?
Пройти тест